Comment vérifier la solvabilité
de son locataire ?

Mise à jour le 11 décembre 2024

Temps de lecture : 6 minutes

S’assurer qu’un candidat-locataire a des revenus suffisants pour assurer le paiement du loyer est nécessaire. C’est vrai pour vous… comme pour lui !

Cette vérification est toutefois difficile à faire : comment s’assurer de la solvabilité du candidat locataire ?

Qu'est-ce qu'un dossier de solvabilité ?

Un dossier de solvabilité est un ensemble de documents qui permettent à un locataire de prouver sa capacité à payer régulièrement son loyer. Ce dossier est demandé par les propriétaires ou les agences immobilières lors de la recherche d'un logement à louer.

Le dossier de solvabilité permet de rassurer le propriétaire sur la stabilité financière du locataire.

Quels documents demander à un locataire pour avoir un minimum de garanties ?

Vérifier la solvabilité de son locataire

Vous pouvez demander au candidat un dossier locataire regroupant les justificatifs suivants :

ses 3 derniers bulletins de salaire, ses revenus issus d'activité indépendantes ou les pensions reçues (retraite, alimentaire)
son dernier avis d’imposition
son contrat de travail
ses 3 dernières quittances de loyer
un justificatif de domicile
une pièce d’identité
une assurance habitation

Comment procéder à la vérification du dossier d'un locataire ?

Une fois tous les documents réunis, vérifiez :

l’ancienneté du candidat locataire sur ses fiches de paie (c'est un gage de fiabilité !)
la régularité des revenus du locataire, en comparant ses fiches de paie et son avis d’imposition
sa qualité de "bon payeur", s’il fournit les quittances de loyer. En accord avec le candidat locataire, vous pourrez peut-être appeler l’ancien propriétaire.
le candidat à la location peut également vous fournir s’il le souhaite une attestation de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) s’il bénéficie d’allocations familiales et d’ allocations logement
au final, retenez que l’on considère généralement qu’un candidat doit gagner au moins 3 fois le montant du loyer

Attention, en tant que propriétaire, vous n’avez pas le droit de demander :

un relevé de compte bancaire
une attestation de bonne tenue de compte bancaire
une attestation d'absence de crédit en cours
une attestation du précédent bailleur ou de l'employeur

Comment calculer la capacité de loyer avec le taux d'effort locataire ?

En tant que propriétaire, il est essentiel de vous assurer que votre futur locataire sera en mesure de payer son loyer et de respecter ses engagements. Pour cela, vous devez évaluer sa solvabilité. Le taux d'effort locataire est un indicateur clé à prendre en compte. Il représente la part du revenu mensuel consacrée au paiement du loyer et des charges.

Voici comment procéder :

calculez le taux d'effort de votre locataire potentiel en divisant le montant du loyer et des charges par ses revenus mensuels nets
multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage
comparez ce pourcentage aux recommandations en vigueur. Il est généralement conseillé que le taux d'effort ne dépasse pas 30% pour une location. Au-delà, le risque d'impayés augmente.

Par exemple, si le loyer et les charges s'élèvent à 800 euros par mois et que le locataire dispose d'un revenu net de 2000 euros, son taux d'effort sera de 40% (800 / 2000 = 0,4).

Les autres solutions pour couvrir le risque d'impayés

Un risque subsiste toujours. Vous ne pourrez jamais savoir par exemple si le candidat croule sous les dettes.

C’est pourquoi vous pouvez :

Demander à votre futur locataire qu’une personne se porte caution.
Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) pour couvrir les éventuels loyers impayés.

La garantie Visale : un service de sécurisation des loyers impayés pour les propriétaires bailleurs

Vous souhaitez louer votre bien à un jeune actif sur le marché du travail ? Avec Visale, pas besoin de garant. Lancé par Action Logement en 2016, Visale est un dispositif gratuit qui peut se porter garant et prendre en charge les impayés de loyers, charges incluses, durant les 3 premières années du bail.

Les conditions d'éligibilité pour les propriétaires

Votre logement

doit constituer la résidence principale du locataire (sauf si bail mobilité)
être situé en France (métropole, DOM, hors TOM)
peut être vide ou meublé
doit être décent et conforme au règlement sanitaire départemental
doit être un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et PLS)
peut être situé en logement-foyer ou dans une résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans
peut être conventionné APL dans le parc social pour les étudiants / alternants uniquement

Le bail

doit être conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
ne peut pas être conclu entre membres d'une même famille
doit être individualisé pour chaque locataire en cas de colocation
ne doit pas être couvert par d'autres garanties : caution d'une personne physique, assurance ou garantie de loyers impayés (GLI)...
doit être signé avant l'obtention du contrat de cautionnement Visale et avant la fin de validité du visa du locataire
le montant du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1.300€ (1.500€ en Ile-de France)

Les conditions d'éligibilité du locataire

Le locataire peut bénéficier du dispositif si :

il a entre 18 et 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle (CDD, CDI en période d'essai, alternant, intermittent du spectacle....)
il est salarié et a plus de 30 ans dans une entreprise du secteur privé ou agricole (ou titulaire d'une promesse d'embauche). Sa demande de garantie Visale intervient :
- jusqu'à 6 mois après sa prise de fonction (hors CDI confirmé)
- jusqu'à 6 mois après sa mutation
il est embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI)
il gagne jusqu’à 1.500€ nets/mois
il est en ménage logé par un organisme d'intermédiation locative
il remplit les conditions au bail mobilité

Comment fonctionne le dispositif ?

Les démarches s’effectuent en ligne, en 3 étapes via visale.fr :

S'inscrire sur Visale avant la conclusion du bail
Vérifier le numéro de visa, les renseignements du locataire, les caractéristiques du logement
Demander le contrat de cautionnement Visale

En tant que bailleur, vous avez ensuite la garantie de percevoir vos revenus locatifs sans franchise ni carence.

En cas d'impayés de loyers ou de dégradations immobilières, le propriétaire bailleur effectue sa déclaration d'impayé de loyer sur visale.fr.

Qui paye le loyer en cas de défaillance ?

En cas de difficultés, le bailleur est remboursé des impayés de loyer et des charges locatives prévues par le bail. Les sommes sont avancées par Action Logement et devront être remboursées par le locataire à Action Logement.

L'assurance protection juridique

Garantie très pratique dans la vie quotidienne, l'assurance protection juridique vous assiste en cas de litige et prend en charge les frais de procédure si nécessaire. Mais en plus une seule garantie suffit pour couvrir tous les membres du foyer familial.

Dans le détail, l'assurance protection juridique propose :

une information et une assistance juridiques par téléphone en prévention d'un litige
la défense de vos intérêts (en phase amiable et judiciaire)
la prise en charge des honoraires (experts, avocats, huissiers) et frais de procédure pendant le litige

En tant que propriétaire bailleur, cette assurance peut s'avérer particulièrement efficace si vous rencontrez des problèmes d'impayés de loyers avec votre ou vos locataire(s).

Vous souhaitez obtenir un devis assurance protection juridique Allianz ?

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Solvabilité du locataire : consultez nos questions/réponses

Quels sont les revenus pris en compte pour une location ?

Pour évaluer la capacité de paiement d'un locataire, divers types de revenus peuvent être pris en compte, en plus du salaire. Cela inclut les revenus issus d'activités indépendantes, les pensions (retraite, alimentaire), les allocations chômage, les prestations familiales et les aides au logement. Il est important que ces revenus soient réguliers et vérifiables de manière officielle.

Est-il obligatoire de gagner 3 fois le montant du loyer ?

Bien que la règle communément admise soit que le locataire doit gagner au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises, il s'agit d'une pratique de marché et non d'une obligation légale. Cependant, si chaque propriétaire est libre de déterminer ses propres critères de sélection, il se doit de respecter les lois sur la discrimination.

Les allocations logement peuvent-elles être prises en compte dans le calcul de la solvabilité ?

Oui, les allocations logement, telles que celles versées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), peuvent être prises en compte dans le calcul de la solvabilité du locataire.